Na początku poznajemy Justynę i Zenona. Dziewczyna jest córką kucharki. W życiu przyjdzie jej być ekspedientką, kasjerką, będzie także pracować w cukierni. Posady te otrzymuje dzięki wstawiennictwu pewnych osób.
Zenon – pilnie się uczy w mieście. Do Boleborzy wraca rzadko i zawsze jakiś odmieniony. Jego ojciec nie umie pogodzić się z utratą szlachectwa. Trwoni czas, nie wywiązuje się z powierzonych mu obowiązków.
Chłopak zwraca uwagę na krnąbrną dziewczynę, która wraz z ciotką, Cecylią Kolichowską, mieszka w starej kamienicy.
Ciotka jest kobietą nieszczęśliwą i rozczarowaną życiem. Kamienicę odziedziczyła po swoim drugim mężu. Wyremontowała ją, a pokoje wynajęła ludziom. Mieszka tam między innymi rodzina Gołąbskich. Jasia Gołąbska, jak się jeszcze okaże, jest prawdziwą przyjaciółką Justyny Bogutówny. Elżbieta Biecka kocha się w tym czasie w Awaczewiczu.
Monotonne życie kamienicy raz do roku przerywają imieniny wyprawiane przez panią Cecylię. Schodzą się na nie jej znajome i rozmawiają o sprawach bieżących oraz minionych.
Do budynku należał piękny ogród, z którego Elżbieta widziała jednak obskurne podwórko. Jakże inne były lekcje francuskiego. Pewnego razu drzwi spieszącej na nie pannie otwiera Awaczewicz. Ich rozmowa oburza Julię. Elżbieta zaczyna rozumieć rozstanie swoich rodziców i inne trudne sprawy. Dojrzewa pod wpływem jednego wydarzenia.
Zenon tymczasem poznaję Justynę. Jej obecność w Boleborzy związana była z zawiłym życiem jej matki. Los przywiódł je do Ziembiewiczów, kiedy schorowaną panią Bogutową odesłano z poprzedniej posady.
Nadchodzi list od Karola Wąbrowskiego. Zenon dowiaduje się o śmierci zakochanej w nim Adeli. W młodym mężczyźnie rośnie niechęć do rodzinnego domu, do własnych rodziców. Dziwi się, że można wieść takie życie. Wykorzystuje jednak nadarzającą się okazję i zostaje kochankiem Justyny.
Zaczynają się jego kłopoty finansowe. Ratunkiem okazuje się pan Czechliński. Zawarta zostaje umowa o współpracy. Chłopak nadsyłać miał z zagranicy polityczne artykuły o powojennej sytuacji niektórych krajów.
Dochodzi do spotkania Elżbiety i Zenona. Dziewczyna opowiada o problemach, z którymi się boryka. A ma ich sporo, z powodu choroby ciotki musi zarządzać kamienicą. Elżbieta ma zupełnie inny charakter niż Cecylia. Potrafi współczuć. Ciotka nie lubi obiektu westchnień Elżbiety i bardzo się tą sytuacją przejmuje. Myślami jest też przy swoim ciężko chorym synu.
Po śmierci matki Justyna zamieszkuje u Jasi Gołąbskiej, a więc w kamienicy Kolichowskiej. Styka się tam z dramatycznym losem przyjaciółki, która jednak jest pełna optymizmu i nadziei.
Zenon wraca z zagranicy. Spotyka się z Justyną i powodowany litością ulega jej. Nie stoi za tym jednak żadne poważnie uczucie. To uczucie nie pojawia się także na widok Elżbiety. Spotkanie z nią jest dla chłopaka rozczarowujące. Ziembiewicz jest już redaktorem „Niwy”.
W redakcji pojawiają się goście. Hrabina Tczewska i ksiądz Czerlon proszą o poparcie swoich poglądów. Hrabia Tczewski nie zgadza się z krytyką skierowaną przeciw młodej aktorce. Zenon zaczyna pojmować, że wplątał się w stosunki towarzyskie Czechlińskiego, że musi naginać swój gust i swoje poglądy do prowadzonej przez siebie gazety.
Mężczyzna dowiaduje się o ciąży Justyny. Przytłacza go sytuacja osobista i zawodowa. Mimo to wyznaje wszystko Elżbiecie. Paradoksalnie wydaje się, że dojdzie między nimi do porozumienia, choć Elżbietę sytuacja napawa wstrętem. Wybacza jednak zdradę. Spotyka się z Justyną, by dowiedzieć się, czy ta kocha Zenona. Postanawia jej pomóc i odchodzi od narzeczonego. Wyjeżdża do Warszawy. Tam spotyka się z matką, która nie potrafi zrozumieć córki.
Mijają tygodnie. Dziewczyna poznaje Janka Sobosławskiego. Wydaje się, że potrafi żyć bez narzeczonego. Jednak, kiedy spotyka go na ulicy, uczucie odżywa. Zenon w towarzystwie pani Niewieskiej, jej córki oraz ich znajomych wybiera się do teatru i na raut. Czuje się z nimi świetnie.
Elżbieta próbuje pomóc Justynie. Załatwia jej pracę w sklepie. Jest pewna i spokojna u boku przyszłego męża. Tymczasem kochanka także zachowuje się coraz odważniej. Mimo wszystko dochodzi do ślubu. Zenon zostaje prezydentem miasta, lecz wcześniej obywa z młodą małżonką podróż przez Wiedeń do Francji. Elżbieta orientuje się, że jest w ciąży.
Dla Justyny przełomowym wydarzeniem jest śmierć Jasi. Dziewczyna odcina się od świata i porzuca pracę.
Z zagranicy powraca syn Cecylii, Karol Wąbrowski. Przekazuje matce informacje o kobiecie, z którą jej mąż mieszkał po wyjeździe z kraju. Pani Kolichowska odwiedza Ziembiewiczów. Matka Zenona wspomina zmarłego męża. Zenon rozmyśla o ojcu.
Znów odbywają się imieniny pani Cecylii. Elżbieta zupełnie inaczej odbiera kobiety, które przyszły z wizytą do solenizantki. Potem spotyka Chąśbę. Kiedyś pożyczała chłopakowi książki. Chąśba ma do Elżbiety szczególną prośbę…
U Ziembiewiczów odbywa się raut, o którym piszą w miejscowych gazetach. Piszą w nich także o zasługach prezydenta Ziembiewicza. Powstała przecież noclegownia dla bezdomnych, powstał także ośrodek rekreacji. Powoli jednak nastroje się psuły, plany z powodu braku pieniędzy brały w łeb.
Zenon odwiedza Justynę. Jej obojętność go niepokoi. Wzywa lekarza. Sugestia psychiatry, by zapewnić dziewczynie bliskość, nie może być zrealizowana.
Umiera Cecylia Kolichowska. Elżbieta ma wyrzuty sumienia, że nie powiedziała jej, jak bardzo ją kocha. Powiedział to jednak syn Karol, który przed śmiercią matki spędził z nią dużo czasu opowiadając różne historie.
Justyna, mimo troskliwej opieki Zenona, coraz bardziej pogrąża się w obłędzie. W mieście tymczasem dochodzi do zamieszek. Strajkujący robotnicy próbują schwytać prezydenta.
Bogutówna próbuje popełnić samobójstwo. Obwinia Zenona, Zenon odpowiedzialnością próbuje obarczyć Elżbietę. Koło się zamyka. Strach narasta. Tym większy, że szalona i zrozpaczona kochanka grozi Ziembiewiczowi. Dotrzymuje słowa i oblewa go silnie żrącą substancją. Zenon traci wzrok, potem odbiera sobie życie. Elżbieta wyjeżdża za granicę, a wychowywaniem ich syna zajmuje się pani Żancia.
